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内容来源：居者老莫

网上看到一位卖房的朋友吐槽海淀知春东里的老破小，原来61平的房子总价795万，两个月后的成交价变成了695万。2个月就跌了100万。

老破小逐渐被淘汰，已经是不争的事实。

不光是这位朋友的房子，还有朝阳区十里堡附近的56平老破小两居室，今年2月的成交价还是356万，现在挂牌价已经到了290万，跌幅近20%！即便是这样，房子还是迟迟卖不出去。

海淀和朝阳尚且如此，更别提石景山、丰台、通州、昌平这些区域的老破小了。

1北京老破小，为什么被嫌弃？在北京买房，不能只有买房思维，更要有卖房思维。在当下的北京市场，刚需，依旧是数量最多的一批购房者。因此每当建议大家尽量不买没有学区的老破小时，很多人会来问：为什么？毕竟对于预算只在300-500万的人来说，摆在眼前的似乎只有两个选择，要么是城区老破小，要么郊区远大新。遇到这类问题，不妨思考下：如果你能盘活未来的资产，或者你还能借到一点钱，把预算提高100万，你还愿意凑合买这套老破小吗？答案无一例外：不会。老破小，特别是没有学区的老破小，是市场上非常典型的硬伤房，缺点如下：1、居住属性差一套连你都觉得凑合的房子，你买到手5-10年后，居住属性只会变得更差，到那时候，你又能卖给谁呢？2、贷款能力和流通性差房子的房龄，也决定了你的贷款限度，北京再破的房子，想要看的上眼，也得500万左右，很多人首付甚至不到200万，如果贷款额度再受限，首付高的就不会选这套房子，首付低的，也得东拼西凑，或者选择更便宜的房子。房子的整体会很弱。3、对标圈层购买力有限老破小对标的，永远是刚需，而且是预算有限的刚需。对标这类人群，还在现在的行情下，买老破小，就别想着这套房子能保值增值了，满足居住属性即可。但在北京老破小逐渐下跌，连东西海朝都无一例外的背景下，另一种房子，价格却在逐步上涨。2老破小在跌，次新在涨和老破小暴跌产生明显对比的，是北京次新的慢涨。根据中指研究院数据，5月朝阳区、东城区、通州区、大兴区、顺义区5个区的二手房价格环比均有上涨，但涨幅不高，集中在0.03%-0.1%。其他区的二手房价格持平或微跌，最大环比跌幅出现在平谷区，为0.82%。具体到片区内部，朝阳区的双井、亚运村、亚运村小营、太阳宫、望京北、新北苑、朝青等区域；海淀区的西北旺、世纪城、花园路、甘家口、万柳、上地、双榆树、苏州街、马连洼、清河、二里庄、北大平庄、定慧寺、田村、万寿路等区域，涨幅均超过北京大盘，甚至超过区域涨幅。核心原因在于，这些区域都是靠近产业能级强、区域配套成熟、交通圈层成熟的区域，次新房在这里是稀缺资源，正因为越来越稀缺而价格暗暗上涨。西北旺涨幅之所以高，和学区也有关，附近的春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园等小区，是2003年左右建成的房子，在北京算是次新房，且这个小区临近中关村二小百旺校区，这对于海淀这个教育大区来说，是个吵架buff。而朝阳区虽然学区属性相对较弱，产业力却不差。以双井的乐成国际为例，双井承接国贸金融行业和传媒行业的产业外溢。2022年2月，乐成国际一套109平米的两居室，成交总价1200万元，均价11万元/平米。而到了2023年，区内同楼层同户型的挂牌价在1298万元，均价11.9万/平米，涨幅10%。未来很长一段时间，北京有产业的核心次新房，都将保持类似的慢牛式涨幅，当你过了一年或者两年再回头看，会发现，北京的楼市真的在涨。另外，北京的豪宅价格也在暗涨。海淀区五道口地铁站附近龙湖唐宁one小区的四居室豪宅，今年5月挂牌价5800万元，比同楼层房源此前的成交价高出220万元。而且以业主的态度来看，降价幅度不会太大。可见在豪宅市场，大家对成交这件事非常有信心。在这种背景下，北京的楼市分化将持续加剧。说句难听的，北京购房者也将“旱的旱死，涝的涝死”。刚需因为预算有限，很难买到保值增值的房子，导致资产很容易因为买错而贬值；而改善阶层，却因为预算相对充裕，努力够一够就能买到保值增值的优质稀缺资产，助力家庭资产保值增值。面对这样的情况，北京购房者该如何选择？3规划，有时候比行动重要没有不好的房子，只有不合适的房子。每个人都有不同的需求，所以适合他们的房子各有不同。但大部分家庭，都希望可以兼顾居住属性和家庭资产的保值增值性。毕竟，一套房子几百万的总价，是普通家庭最大的消费和资产。就以小李为例，年初想以500万的总价去花家地买老破小，为了兼顾一部分学区。但他们计划1-2年后要孩子，距离为孩子上学做准备，至少要5年。且小李在二线城市有一套长期不住的房子，完全可以盘活资产，买一套既能保值增值，又有居住属性，更重要的是未来流通性强的房子。这样，小李的购房预算可提升到700万内。5月，小李以650万的总价在世华泊郡小区买到一套两居室，对口朝阳外国语来广营校区，兼顾居住属性和未来的教育。更重要的是，世华泊郡这个小区是2012年建成的，房龄足够新，新北苑能承接望京的产业外溢，未来的流通性也不愁。

买完房后发现，小区内现在挂售的业主，已经蠢蠢欲动准备涨价了，如果她再晚几个月买房，至少要多拿50万。

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